Maradona, conviene comprarlo? Dopo San Siro, il benchmark è servito

Dopo la vendita di San Siro per 197 milioni di euro, il calcio italiano ha un nuovo punto di riferimento economico. Ma per una società sana come il Napoli, che non vive di debito, l’acquisto del Maradona sarebbe un rischio più che un’opportunità: meglio una concessione lunga e una gestione moderna che trasformino lo stadio in un progetto industriale sostenibile.

La vendita di San Siro è ormai realtà. Milan e Inter hanno firmato il rogito con il Comune di Milano per 197 milioni di euro, ma i numeri — letti bene — raccontano molto di più.
Solo 73 milioni riguardano lo stadio vero e proprio, mentre 124 milioni coprono il valore dei 290.000 metri quadrati di terreni circostanti, valutati appena 440 euro al metro quadro: un prezzo che a Milano è stato definito da molti “miracoloso”.
Un affare a forte componente immobiliare, quindi, più che sportiva, anche perché il vecchio Meazza sarà demolito per lasciare spazio a un impianto completamente nuovo.

Un’operazione di valore simbolico e finanziario che segna un precedente importante nel calcio italiano, ma che — proprio per come è costruita — rende evidente quanto sia difficile replicarla altrove.
Soprattutto a Napoli.

Il valore (reale) del Maradona

Con San Siro demolito e riedificato ex novo, il paragone con il Maradona va letto in chiave diversa: non come semplice trasferimento di proprietà, ma come valutazione economico-strutturale di un impianto da rinnovare.
Lo stadio di Fuorigrotta, per dimensioni, contesto urbano e stato manutentivo, potrebbe avere oggi un valore immobiliare compreso tra 100 e 150 milioni di euro.
Ma la vera cifra da considerare è quella legata ai lavori di riqualificazione previsti per Euro 2032, stimati tra 160 e 200 milioni di euro, finanziati in larga parte da fondi pubblici (Regione e Stato) e solo marginalmente dal Comune.
Il progetto prevede aumento di capienza, efficientamento energetico, nuovi servizi e aree commerciali, con avvio lavori nel 2027 e completamento entro il 2031.

Perché al Napoli non conviene comprare

Sommando il valore dell’impianto e gli investimenti necessari, l’acquisto del Maradona richiederebbe un impegno complessivo tra 250 e 350 milioni di euro.
Una cifra fuori scala per un club come il Napoli, patrimonialmente sano ma non abituato a operare con debito strutturale.
Milan e Inter hanno potuto contare su una leva creditizia (100 milioni), su un mercato immobiliare d’élite e su un ecosistema capace di monetizzare ogni metro quadrato. Napoli no.

Il club di De Laurentiis è una società economicamente sana, patrimonialmente solida, ma non strutturata, per scelte strategiche familiari, per investimenti (anche immobiliari) a debito.
In altre parole, gli investimenti della famiglia De Laurentiis non vivono, solitamnete, di leverage e non si sono mai mossi secondo logiche da “project financing” pesante. Acquistare il Maradona, a queste condizioni, significherebbe immobilizzare risorse colossali o indebitarsi per cifre che cambierebbero radicalmente il profilo finanziario della società.

La via razionale: una concessione lunga e autonoma

Per un club che fa della sostenibilità la propria bussola, la scelta più logica è una concessione pluridecennale. Una formula che permetterebbe di gestire lo stadio in autonomia, senza sostenerne l’onere patrimoniale, e di pianificare un percorso di valorizzazione progressivo, allineato ai ricavi reali (ricavi da biglietteria, hospitality, naming rights ed eventi).
In sintesi, gestire come un proprietario, ma senza dover comprare come un immobiliarista.

Il modello giusto per il Napoli

Il caso San Siro rappresenta un benchmark utile, ma non un modello replicabile.
Milano ha venduto anche la terra, non solo lo stadio. Napoli ha già un impianto in posizione strategica e in gran parte finanziato con fondi pubblici in vista degli Europei.
In questo contesto, l’unica vera operazione sensata è quella gestionale, non patrimoniale: una concessione lunga, sostenibile, con un piano di riqualificazione condiviso e progressivo.

Solo così il “Maradona” potrà diventare uno stadio moderno e redditizio, senza diventare un peso a bilancio.
Perché nel calcio, oggi più che mai, la solidità non si misura in mattoni, ma in equilibrio finanziario. E, come riportato da Il Mattino, basta un anno senza Champions per chiudere il bilancio con una perdita economica, seppure contenuta.